Апартаменты: перевод недвижимости в жилой фонд

Что такое апартаменты

Апартаменты сейчас стремительно набирают свою популярность, очень большой объем новостроек в Москве сегодня по факту представляет из себя апартаменты. Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве обычного жилья, продают и покупают, и можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами. Апартаменты имеют ряд преимуществ по сравнению с традиционной жилой недвижимостью.

Преимущества апартаментов

• Цена на 15-30% меньше аналогичной жилой недвижимости;
• Удобное расположение в центре и престижных районах с развитой инфраструктурой;
• Выгодная инвестиция для аренды;
• Возможность воплотить в жизнь индивидуальные планировочные решения;

Перспективы апартаментов

Данный вид недвижимости еще 10 лет назад воспринимался с опасением и недоверием, но на текущий момент ситуация совершенно иная – люди стали все чаще приобретать апартаменты не только в качестве инвестиций, но и для собственного проживания. На III квартал 2020 года, доля апартаментов по сравнению с предыдущим кварталом, выросла и составила 28% от общего объёма предложения. Спрос на апартаменты за квартал вырос на 18,6% по общему объёму, благодаря привлекательной цене предложения.

Несмотря на то, что спрос с каждым годом увеличивается, все равно остаются те покупатели, которых «смущают» апартаменты, а именно их правовой статус – нежилое имущество. Правовой статус апартаментов в Российской Федерации не определен, но законодательные пробелы планируется закрыть в самое ближайшее время.

Так, например, в апреле 2020 года появилась информация о том, что в СФ разработан законопроект, которым предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости.

Председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко сообщил, что разработан проект федерального закона, которым предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости. Олег Мельниченко так же сообщил, что в настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в Правительство Российской Федерации.

После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России», — сказал глава Комитета СФ.

Также, 24 сентября 2020 года, на конференции РБК вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что Законопроект о статусе апартаментов в России планируется принять до конца 2020 года.

Последние новости, только подтверждают, что апартаменты сравняются в статусе с квартирами до конца этого года.

Пока законопроект на рассмотрении, вопрос перевода апартаментов в жилой фонд обрел особую актуальность. Однако одновременно у будущих и настоящих владельцев возникают сомнения относительно того, а возможна ли вообще подобная процедура. На самом деле, перевод апартаментов в жилое помещение реален, однако только лишь при соблюдении определенных условий.

Требования к недвижимости, переводимой в жилой фонд

Жилищное законодательство допускает перевод апартаментов в статус жилой недвижимости в случае, если объект отвечает следующим требованиям:

• Оформлен как собственность;
• Не имеется обременений: ипотеки, залога, договора аренды, притязаний или споров третьих лиц;
• Объект отвечает требованиям стандартов на жилые помещения: полная изолированность, соответствие эксплуатационным нормам, наличие внутренних коммуникаций, пригодность к круглогодичному проживанию (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Перед инициацией процесса переоформления необходимо привести объект в соответствие с нормами и требованиями, возможно провести переустройство помещения.

Порядок перевода апартаментов в жилой фонд: пошаговая инструкция

1. Подача заявления

Собственник обращается в уполномоченный орган местного самоуправления (градостроительный комитет, отдел архитектуры и строительства, МФЦ или другой) с соответствующим заявлением. Форма заявления представлена на сайте МФЦ. К заявлению прилагается следующая документация:

• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (подлинник или нотариальная копия);
• документы-основания приобретения права собственности (договора купли-продажи, дарения, наследования и другие);
• кадастровый паспорт с техпланом, поэтажный план с экспликацией (документы заказываются в БТИ заблаговременно);
• паспорт собственника (техпаспорт);
• проектная документация (проект заказывается в профильной компании).

Если собственником является юридическое лицо, то к собранному пакету необходимо приложить учредительные документы.

Комплект и заявление в двух экземплярах передаются в уполномоченную организацию на рассмотрение. Собственнику выдается расписка с подробной описью принятых у него документов.

2. Комиссионная оценка недвижимости

Рассмотрение заявления осуществляется в течение 45 календарных дней. За этот период будет сформирована экспертная комиссия, оценивающая недвижимость, подготовленную к переводу в жилой фонд. Она проверит соответствие объекта требованиям стандартов к жилым помещениям. Зачастую, решения комиссии базируются на основе субъективных убеждений и взглядов. Поэтому предсказать благоприятный исход работы комиссии заранее не представляется возможным.

А вот далее, если согласие получено, потребуется получить новый техплан объекта и направить его в Росреестр. Здесь в течение 10-15 дней будет произведена смена статуса, а новые сведения поступят в информационную систему.

Несмотря на вроде бы довольно четкий алгоритм действий, фактически осуществить перевод апартаментов из нежилого фонда в жилой не всегда возможно. Здесь существует множество тонкостей, касающихся критериев, по которым будет производиться осмотр и проверка объекта. Например, это касается параметров вентиляции, шумоизоляции, инсоляции и даже размера дверных проемов. Однако владельцу в любом случае стоит подать заявку на смену статуса, но предварительно рекомендовано проконсультироваться со специалистом по жилищным вопросам.

Апартаменты на рынке недвижимости

В настоящее время апартаменты являются популярным форматом жилья, позволяющим значительно сэкономить на покупке. Запланированные на ближайшее будущее изменения в жилищном законодательстве решат основную проблему апартаментов, приравняют их к обычной жилой недвижимости, квартирам и не потребуется проходить этап перевода, описанный выше. При этом, не исключены глобальные трансформации всего рынка недвижимости в плане цен. Сегодня апартаменты являются самой удобной и выгодной альтернативой личным квартирам. Но как изменится стоимость апартаментов и изменится ли вообще, в случае приобретения апартаментами официального статуса, сейчас предположить не представляется возможным. Возможно, с приобретением статуса жилых помещений, уйдет и привлекательная цена.

Пример Заявления: