Налог на апартаменты: отличная экономичная ставка

Сегодня апартаменты стремительно набирают свою популярность – большой объем новостроек Москвы, особенно премиального и элитного уровня, по факту представляют собой апартаменты. Нежилой фонд, заведомо предназначенный для проживания, пользуется спросом. Единственное, что остаётся непонятным для покупателей: есть ли разница между налогом на квартиру и на апартаменты.

Размер налоговой ставки рассчитывается в зависимости от назначения помещения и варьируется от 0,5% до 2%. Если объект, в котором находятся апартаменты, по назначению попадает под размещение офисов, торговых или административно-деловых объектов, в таком случае размер налоговой ставки будет максимальным. Самая минимальная ставка 0,5% применяется к объектам гостиничного типа, к этой категории относится клубный дом премиум сегмента на Долгоруковской 25. Стоит отметить важный плюс – кадастровая стоимость у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.

Как рассчитывается налог на апартаменты?



Права и обязанности налогоплательщиков, являющихся владельцами недвижимости, регламентируются Налоговым кодексом России (статья № 400). В соответствие с законодательством, если имущество является объектом налогообложения, налог для физических лиц начисляется в связи с фактом подтверждения права собственности, в том числе на апартаменты.

А статья № 401 того же кодекса определяет объектами налогообложения и жилые, и нежилые помещения. Все дополнительные прерогативы: от налоговых ставок до налоговых вычетов при покупке апартаментов и другой недвижимости, устанавливаются в зависимости от статуса объекта налогообложения. Как частный случай, апартаменты следует рассматривать объектом налогообложения, принадлежащим к нежилому фонду.

Налог на апартаменты исчисляется с учётом ряда особенностей:

• Принадлежности к региону – ставки по налогообложению на данном сегменте принимаются на региональном уровне.
• Установленной инвентаризационной, кадастровой стоимости объекта.
• Типа здания и разрешённого назначения по использованию, где находятся апартаменты.

По поводу принадлежности к региону, стоит заметить, что налог на апартаменты в Москве рассчитывается с учётом понижающих коэффициентов и снижается на сумму льготных отчислений. Размер ставки напрямую зависит от того, что является налоговой базой – инвентаризационная или кадастровая стоимость. 

О размере ставки налога на имущество

Налог на имущество является обязательным к уплате, независимо от того: жилая или нежилая недвижимость у вас в собственности. Естественно, разница между налогом на квартиру и апартаменты будет существенной, если апартаменты предназначены для торговли, офисных помещений и т. д.  Также размер зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Владелец апартаментов всегда может снизить налог на апартаменты для физических лиц, оспорив кадастровую стоимость.

Премиальный клубный дом Долгоруковская 25 попадает под минимальную ставку по налогу в размере 0,5 %, поскольку:

• Эти апартаменты находятся в здании, не относящемся к торговому или административно-деловому центру.
• Кадастровая стоимость попадает под действующее законодательство, она менее 300 млн рублей.

Налог на апартаменты, не соответствующие вышеперечисленным критериям, составляет 2 %.

О налоговом вычете при покупке апартаментов

Формально апартаменты относятся к нежилому фонду, хотя многие их них позиционируют себя как "жилая недвижимость". Но в перспективе правительство рассматривает вопрос о том, что можно апартаментам присвоить статус, как у обычных квартир, то есть статус жилья. На сегодняшний день налоговый вычет при покупке апартаментов получить не удастся, хотя по квартирам собственники смогут получить существенную компенсацию по возврату подоходного налога – до 260 000 рублей (не более), а также с уплаченных процентов по ипотечному кредитованию в размере не более 390 000 рублей.

Статья Налогового кодекса Российской Федерации № 220 определяет право получения имущественного вычета для: 

1. Собственников, приобретающих вторичное или новое жильё, относящееся к жилому фонду (дома, квартиры, комнаты, доли в перечисленных видах недвижимости).
2. Владельцев, купивших земельные участки или доли в них, предназначенные для жилого фонда под индивидуальное строительство.
3. Хозяев земельных участков/долей на участке, где располагается жилой дом или доля в этом доме.

 В чём выигрывает покупатель?

Приведём пример по апартаментам в клубном доме Долгоруковская 25, площадью 81,9 м². Стоимость этих апартаментов почти на 20 % ниже квартир аналогичного уровня и метража. Налог на апартаменты компенсируется именно этой разницей в цене. При данной ставке налогообложения хозяин сэкономит около 2 миллионов рублей, чего хватит на оплату имущественного налога почти на 100 лет.
Также, приятным «бонусом» могут воспользоваться владельцы, которые планируют сдавать апартаменты в аренду - можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и это позволит выплачивать НДФЛ всего 6%.

Не стоит бояться повышенных налоговых ставок, стоит лишь разобраться детальнее в статусе апартаментов, подсчитать выгоду и оценить все плюсы и минусы приобретения.