Под боком у Кремля: почему Тверской район остается самым популярным у покупателей элитного жилья
Вид на Московский Кремль/Фото: ТАСС
Автор: Екатерина Реуцкая
Тверской район, одни улицы которого ведут в Кремль, а другие - в кварталы панельных домов, риелторы называют самым роскошным лоскутным одеялом России
Братство кольца
«В ХII–ХVII веках это была дорога, связывающая Москву с Тверью (отсюда и название); Тверская дорога пролегала по наиболее высокому (и, соответственно, сухому) месту между рекой Неглинной (с северо-востока) и ручьем Черторыем (с юго-запада), — рассказывает историк архитектуры Сергей Мержанов. — Положение существенно изменилось в начале ХVIII века, когда Тверская улица стала частью более чем 600-километрового пути от Москвы до новой столицы — Санкт-Петербурга. Стали появляться репрезентативные городские усадьбы, особняки. Многие из них были деревянными».
К XIX веку Тверская часть ограничивалась Бульварным кольцом, Театральным проездом с Охотным Рядом и улицами Большой Никитской и Неглинной, перечисляет старший научный сотрудник ГЦМСИР Денис Ромодин. Уже во второй половине XIX века появляется регулярная сетка Тверских-Ямских и Брестских улиц с новыми кварталами для застройки. Главной улицей всегда была Тверская, но на рубеже XIX–XX веков выросло значение Петровки, Большой Дмитровки и Неглинной как крупных деловых артерий не только района, но и города.
Вплоть до революции де-юре Тверская и 1-я Тверская-Ямская считались разными улицами, хотя вторая была естественным продолжением первой, напоминает Сергей Мержанов. «В советское же время обе объединились под общим названием «улица Горького», — продолжает Мержанов. — В постсоветское время дореволюционная дифференциация была восстановлена. Де-факто же район Тверской улицы — широкое и емкое понятие. Прежде всего, площади Манежная, Тверская, Пушкинская, Триумфальная являются неотъемлемыми частями этого пространства, и определить, какие здания административно относятся к Тверской улице, а какие к вышеозначенным площадям, зачастую очень трудно. К району Тверской могут быть отнесены и примыкающие к этим площадям участки Бульварного и Садового колец, а также переулки по обе стороны от трассы улицы, связывающие Тверскую с Большой и Малой Дмитровками, Большой Никитской, Трехпрудным переулком».
В XIX веке от Большой Никитской до Тверской селилось дворянство. От Тверской до Неглинной начиналась деловая и торговая часть, которая почти не изменила свои функции и вид за последние два века. Серьезные изменения коснулись Гнездников на рубеже XIX–XX веков и застройки Тверских-Ямских улиц, когда эти районы стали застраиваться доходным жильем. Одновременно в 1900-х годах растет значение Триумфальной площади как нового театрального центра Москвы. Также в начале XX века зарождается медийный квартал вокруг Страстной площади, а на самой площади возникают небольшие кинотеатры.
«Поскольку район — один из центральных, то до 1917 года здесь царствовала эклектика, причем в весьма роскошном виде: богатые пассажи, торговые и деловые здания требовали определенного статуса», — констатирует Денис Ромодин. «Какого-то единого, доминирующего стиля не было, — поддерживает Сергей Мержанов. — Каменные и кирпичные здания до ХVII века, а также эпохи барокко на самой улице не сохранились (и тех и других в любом случае было мало — в основном, в комплексе Страстного монастыря на одноименной площади, а фактически — на Тверской улице). В переулках, связывающих Тверскую с Большой Никитской и Большой Дмитровкой, сохранилось несколько храмов и жилых зданий ХVII и ХVIII веков. Также сохранилось несколько зданий в стиле классицизма, ряд построек эпохи эклектики и модерна. В наиболее близком к Кремлю отрезке Тверской улицы по проекту архитектора И. С. Кузнецова построено здание Саввинского подворья (в советское время передвинуто и сейчас находится во дворе). В соседнем с Тверской Большом Гнездниковском переулке возведено самое высокое жилое здание дореволюционной Москвы, известное как дом Нирнзее. Еще большее по высоте жилое здание (проект архитектора И. П. Машкова) было заложено на северо-западном фланге Скобелевской (ныне Тверской) площади, но начавшаяся Первая мировая война помешала реализации этой идеи. И конечно же, значительную роль в облике улицы сыграло появление в торце Тверского бульвара памятника А. С. Пушкину, образовавшего своеобразный ансамбль со Страстным монастырем». Именно на Тверской возникли и два легендарных магазина — Елисеевский и Филипповская булочная, один из которых работает до сих пор.
Дом переехал
Советская власть кардинально изменила как главную улицу, так и весь район. «Уже к концу 1930-х годов Тверская обретает новый облик, — говорит Сергей Мержанов. — Архитектурными средствами подчеркивается, что улица Горького — главная магистраль столицы. Улица подвергается существенному расширению со сносом многих старых зданий и передвижкой памятников истории и архитектуры»..
В 1930-е годы сносятся культовые строения, Страстной монастырь, а превращение площади в Пушкинскую полностью изменяет центр района, перечисляет Денис Ромодин. «Деловые и торговые здания были переделаны под конторские и административные, — продолжает историк. — Правда, многие торговые здания сохранили свои первоначальные функции. Квартиры дореволюционного жилого фонда были уплотнены, однако реконструкция улицы Горького и отдельное новое строительство в 1930–1940-х годах прибавило району большое количество нового жилья для советской элиты. В 1920–1930-х годах часть района входила в Краснопресненский, но позже был выделен Советский район, границы которого почти полностью повторяет современный Тверской район».
Тогда же активно строятся новые жилые здания «с обслуживанием». На четной стороне от нынешних Манежной до Тверской и на нечетной от Тверской до Пушкинской с помощью новых домов образуются «социалистические» фасады. «Но вот памятников эпохи авангарда (1920-е — начало 1930-х) относительно немного, — сообщает Сергей Мержанов. — Благодаря принципиальной реконструкции магистрали во второй половине 1930-х годов развитие получили различные направления освоения классического наследия (архитекторы А. Г. Мордвинов, М. П. Парусников, А. К. Буров и др.). Ряд зданий передвигается (упомянутое здание Саввинского подворья, нынешний Моссовет, нынешняя глазная больница). А летом 1979 года было передвинуто здание типографии Сытина — в связи со строительством станции метро «Горьковская» (ныне «Тверская»). Мы, тогда студенты архитектурного института, много слышавшие от наших отцов и дедов о перемещениях домов на Тверской и других улицах Москвы, теперь получили возможность посмотреть, какие приспособления используются для этого и вообще как так происходит. Через несколько дней все увидели здание на новом месте». Очередные существенные изменения коснулись района в 1960–1970-х годах, когда почти весь дореволюционный жилой фонд был расселен и превращен в нежилые помещения, констатирует Денис Ромодин..
На главной улице Москвы по-прежнему дают квартиры только «выдающимся людям». «Известный анекдот: знаменитого на весь Советский Союз провинциала, Героя Социалистического Труда, лауреата Ленинской премии и пр. переселяют в Москву, — рассказывает Сергей Мержанов. — И конечно же, предлагают квартиру на улице Горького. Тот отказывается. «Но почему? Ведь это наиболее престижная улица для деятелей такого уровня, как Вы!» Тот отвечает: «Я знаю. Но беда в том, что Горький — деятель такого уровня, что улицу после моей смерти в честь меня все равно не переименуют. И потому — мне бы квартиру на улице попроще»..
Многие москвичи помнят и историю с балериной на башне-ротонде на углу Тверской улицы и Тверского бульвара. «Почему ее сняли? Версия первая: «неприличная» поза: ей все прохожие как бы вынуждены «заглядывать под юбку», — вспоминает Сергей Мержанов. — Версия вторая (якобы от ЦДЛ): как это она «посмела» встать выше Пушкина, тогда как Пушкин — наше все? Версия третья (наиболее реальная): фигура стала элементарно разрушаться, представлять опасность для прохожих — и ее демонтировали. А не восстановили, потому что убоялись принятого несколькими годами ранее Постановления об устранении излишеств в проектировании и строительстве. Кстати, не все знают и, например, о том, что часть подлинной столярки Страстного монастыря сохранилась и живет новой жизнью в доме священника, писателя, театроведа, доктора филологических наук С. Н. Дурылина в подмосковном Болшеве (теперь здесь музей Дурылина). В 1936 году, когда строился дом, жена ученого договорилась о том, чтобы столярка разрушаемого монастыря была доставлена в Болшево за относительно небольшую плату. Так было сэкономлено время на изготовление столярки и — одновременно — часть одного памятника истории теперь можно увидеть в другом»..
Жилье твое
Старожилов в Тверском районе осталось мало: многие переселились на дачи и уже много лет сдают квартиры приезжим. «В домах 1920–1970-х годов проживала советская элита и их наследники, костяк этот сохранился и поныне, — поддерживает Денис Ромодин. — Кроме того, в районе, благодаря большому количеству театров, живет много актерской публики».
Несмотря на все изменения, Тверской район остается уникальным, убеждена архитектор и партнер DNK ag Наталья Сидорова. «Это настоящий город, каким он должен быть в идеале, — полагает она. — Здесь каждый найдет свое, здесь живут, работают и учатся, здесь парадные улицы (Тверская, Тверские-Ямские), уютные бульвары, тихие скверы и парки (Миусский, «Эрмитаж», Антроповский сквер), уютные улочки. Есть все необходимое для жизни, начиная от магазинчиков и медцентров, и заканчивая театрами, и все — в пешеходной доступности. В Тверском районе я живу последние десять лет, но провела здесь детство и юность: школьницей занималась в Доме пионеров, студенчество — в МАРХИ, зарисовки — в Петровском монастыре. Я даже помню времена, когда «Новослободская» и «Белорусская» были конечными станциями метро, а серой ветки еще не было, поэтому все пересаживались на автобусы и трамваи. Так вот, ТЦ «Дружба» построен на месте конечной автобусной станции, а БЦ «Белая Площадь» — на месте разворотного трамвайного круга».
Сейчас, по словам Натальи Сидоровой, особый колорит району придают еще и студенты: в районе три крупных высших учебных заведения — Менделеевский, РГГУ, Медицинский стоматологический. «Поэтому нет пафоса, лишней ажиотации — гармоничная активная городская жизнь со своим ритмом, — поясняет Сидорова. — Тверской район уникален и тем, что здесь сложилась не столь характерная для Москвы регулярная сетка улиц с высокой плотностью застройки и большим количеством «открытых» первых этажей, в которых обычно размещается стрит-ретейл, разные сервисы, кафешки и рестораны. Интересно, что сегодня бывшие доходные дома, которые в советское время занимали всевозможные организации и ведомства, а в новые времена — офисы компаний, снова реконструируются под доходные дома элитного класса. Особенно это заметно в районе Петровки, Большой и Малой Дмитровок. Один из ярких проектов — реставрация доходного дома Тюляевой на Малой Дмитровке. Среди удачных примеров объектов редевелопмента, конечно, стоит упомянуть Миусское трамвайное депо (Лесная улица) — памятник краснокирпичной архитектуры, который сегодня «перепрограммируют» в гастроцентр. Он, безусловно, станет новой точкой притяжения не только Тверского района, но и всего города».
Куплю, дорого
В 1990-х именно Тверской район становится одним из первых полигонов для строительства нового капиталистического мира — здесь открываются американские рестораны быстрого питания, казино, ночные клубы, роскошные салоны красоты и магазины. «Тогда район пестрел рекламой, ларьками и иномарками, — вспоминает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина. — В жилой недвижимости тоже происходят радикальные перемены — старожилы из коммуналок выселяются в другие районы, на смену приходят пресловутые «малиновые пиджаки», выкупая большие площади для себя». «Еще один интересный момент: на Тверской строятся капитальные здания постсоветского периода на месте крупных объектов советской эпохи, — продолжает Сергей Мержанов. — Так, был полностью изменен облик гостиниц «Интурист» и «Минск». Пример Тверской как главной улицы города показал, что не существует объектов, которые нельзя было бы демонтировать вне зависимости от их объема и этажности. То есть одно советское здание сносилось и заменялось другим — раньше ведь представить такое было невозможно. Ну а понятие стиля здесь вообще неприменимо — можно говорить лишь о направлениях, течениях. Иногда то, что происходило в Москве и других городах России в 1990–2000-е годы, называли российским постмодернизмом, иногда — иронично — лужковским стилем».
На Краснопролетарской улице, тянущейся от Садового кольца до Селезневской улицы, например, находится один из первых премиальных московских ЖК — построенный в конце 1990-х комплекс «Ласточкино гнездо». «Это настоящий привет из девяностых, с изрядно тронутым временем фасадом, — говорит партнер архитектурного бюро «Крупный план» Сергей Никешкин. — Поблизости есть еще несколько домов, претендующих на премиум-статус — все они точечной застройки. Например, добротный дом из красного кирпича в Щемиловском переулке, построенный в начале 2000-х рядом с Делегатским парком. В Щемиловском переулке в 2013 году возвели и 20-этажный круглый дом-свечку бизнес-класса. Еще один жилой дом, но построенный уже в 2010-х годах, примыкает в парку со стороны 1-го Самотечного переулка — «Люмьер». У этого объекта непростая судьба: строительство приостанавливали, так как были вопросы относительно законности выделения участка под застройку. Дело в том, что здание начали строить практически вплотную к объекту культурного наследия — конструктивистской типографии, спроектированной Элем Лисицким. До недавних пор типография считалась единственным реализованным проектом Лисицкого (в ноябре этого года стало известно еще об одном — декоративной башне на ВДНХ)».
Из архитектурных событий нового времени Сергей Никешкин, кроме того, отмечает здание Арбитражного суда на Селезневской улице, построенное по проекту ТПО «Резерв». «Большое количество стекла, белоснежные фасады, найденные авторами нестандартные формы — удачный пример современной архитектуры. Здание деликатно вписано в окружающий исторический контекст, не конфликтует с ним», — убежден Никешкин.
Элита общества
Первые элитные жилые дома района на Страстном бульваре и в переулках неподалеку от Тверской, по словам Кристины Томилиной, отличаются новой инженерией и качеством отделки. Здесь же впервые возникает и такое понятие, как подземный паркинг. Постепенно переулки — Леонтьевский, Шведский, переулки рядом с Никитской — также заполняются новыми домами. «В районе начинают селиться иностранцы, доминантой для которых, конечно, является Кремль и близкое расположение к нему, — продолжает Томилина. — На базе быстрого развития инфраструктуры района появляется много иностранцев-арендаторов. Состав жильцов, по сути, не меняется по сей день. Здесь по-прежнему есть старожилы, но наряду с ними существенную часть занимают арендаторы и люди, переехавшие в район недавно, 10–20 лет назад. Для проживания последние в основном выбирают тихие переулки, поскольку сама Тверская улица очень шумная».
Директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Зорина соглашается: наследников, приватизировавших квартиры в старом фонде, частично сменили новые собственники. «В какой-то период это были экспаты и представители российской элиты, но и они в большинстве своем покинули район по разным причинам, — размышляет Зорина. — Коренных жителей к переезду побуждала перспектива реализовать квартиру в центре за приличную сумму и существенно улучшить условия жизни (например, купить две квартиры в спальном районе). Экспаты же (в том числе арендаторы) покинули центр города, когда начался отток зарубежных компаний (в том числе на фоне санкций). Что касается состоятельных россиян, то они стали переезжать, когда появились новые достойные комплексы в более приятных для жизни районах Москвы, например на Мосфильмовской, в Хамовниках, в Пресненском районе. Там тише, лучше развита инфраструктура, да и сами комплексы на порядок выше, чем квартиры в старых домах. Конечно, и в Тверском районе немало новых и относительно новых жилых комплексов, и спрос на них достаточно высокий: «1-й Колобовский 14», «1-й Колобовский 18», «1-й Тверской-Ямской 11», «4-я Тверская-Ямская 22», Petrov Dom, «Александр Невский», «Весковский переулок 3», «Долгоруковская 6», «Дом на Селезневской», «Итальянский квартал», «Краснопролетарская 9 к. 2», «Лесная, 6», «Лесной дом», «Махаон», «Саввинское подворье», «Страстной бульвар 10», «Тверская Усадьба», «Остермана 28», «Цветной бульвар 15», «Четыре ветра».
В итоге, по словам Виктории Зориной, район по-прежнему весьма неоднороден: Патриаршие пруды, улицы рядом с «Эрмитажем» или Новослободская. «Они и выглядят по-разному, и недвижимость там представлена разного уровня, — поясняет эксперт. — На примере отдельной улицы — Тверской — перемены можно отследить по арендаторам в торговом секторе. Операторы ориентируются на спрос, а спрос на Тверской в основном представляют случайные люди: туристы, гости из регионов, других районов, но — не постоянные жители. Отсюда много бутиков с одеждой, косметикой, рестораны, а вот обычных продовольственных магазинов мало. С тех пор как недалеко от станции метро «Охотный Ряд» открылся магазин «Ашан», общественность с интересом следит за его судьбой: сетевого супермаркета такого уровня на центральной улице не было никогда. При этом уходят в прошлое недорогие бистро и кафе, их заменяют сетевики. Не так давно был снесен торговый центр, небольшой, у входа в метро трех станций («Пушкинской», «Тверской», «Чеховской»), который посчитали незаконной постройкой, и ларьки в переходе у «Макдоналдса». Ларьки уже, впрочем, построили новые. Таким образом, в зависимости от периода (доходов населения и кризисов) на Тверской то появляются магазины подороже, то возвращаются сетевики с доступной продукцией».
Любопытные метаморфозы, по мнению Виктории Зориной, претерпел и Камергерский переулок: если десять лет назад там были сконцентрированы дорогие рестораны и собиралась преимущественно состоятельная и богемная публика, то теперь — относительно недорогие кафе и рестораны фастфуда, куда приходят молодые люди с достатком средним и ниже среднего. Подобная история произошла и со старейшим на рынке торговой недвижимости «Охотным рядом»: изначально предполагалось, что аудитория его посетителей будет той же, что совершает покупки в ГУМе или ЦУМе. Однако бутики с известными брендами стояли пустыми, пока концепцию не пересмотрели: в Александровском саду и на Манежной площади в основном концентрировалась молодежь, для которой в «Охотный ряд» в итоге и стянули демократичные сети.
Молодое, незнакомое
Сейчас недвижимость в Тверском районе выбирают те, кто хочет жить в самом сердце столицы с ее бурной ночной и светской жизнью, убежден управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. «Напомню, что именно в Тверском районе сконцентрированы знаковые столичные объекты: Красная площадь, Пушкинская площадь, Большой и Малый театры, театр Ленком, МХАТ им. Чехова, ЦУМ, здания Госдумы и Совета Федерации, сад «Эрмитаж», музеи, — перечисляет Попов. — В районе кипит ночная жизнь, работают многочисленные рестораны, в числе которых знаменитые «Пушкинъ», «Турандот», O2 Lounge в The Ritz-Carlton, ночные клубы. Тверская улица остается одной из самых дорогих торговых улиц не только в Москве, но и во всем мире, здесь широко представлен формат стрит-ретейла с магазинами, кафе, бутиками».
При этом, по словам Дениса Попова, до сих пор у риелторов, работающих в элитном сегменте, существует собственное понимание этого кластера, в соответствии с которым Тверской район проходит от Садового кольца до Моховой по границам Тверской улицы, Тверского бульвара, Большой Никитской, Каретного Ряда и Петровки. «В этой части Москвы представлен в основном жилой массив, расположено множество добротных сталинок, — напоминает Попов. — Что касается новостроек, то средневзвешенная цена предложения новостроек в Тверском районе составляет 1,1 млн руб. за 1 кв. м. Доля предложения первичного жилья здесь в настоящее время достаточно ограничена и составляет около 4% от общего объема». Выйти с новыми проектами в этой локации с плотной исторической застройкой девелоперам, впрочем, достаточно сложно, в основном речь может идти о проектах реконструкции. В частности, не так давно компания «Ташир» заявила о планах построить на месте редакции «Известий» на площади 120 тыс. кв. м жилье, офисные помещения и магазины; также ожидается выход нового проекта на Малой Дмитровке.
«Рынок новостроек Тверского района не столь динамичен, как рынки соседних районов, ввиду отсутствия свободных площадок под застройку, соглашается директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. — Именно поэтому в перспективе застройка будет вестись в основном в проектах редевелопмента. В 2018 году на рынок было выведено всего два новых проекта: «Большая Дмитровка, IX» и Maison Rouge. Всего на рынке экспонируется менее десяти жилых и апартаментных проектов, среди них — комплексы «Сады Пекина», «Советник», «Реномэ», Fairmont & Vesper, «Резиденция Тверская», «Долгоруковская 25», «Кузнецкий Мост 12».
«На мой взгляд, наибольшим потенциалом для градостроительного развития обладают как раз части района, расположенные за пределами Садового кольца. Такое развитие здесь уже идет, и оно продолжится, — уверен Сергей Никешкин. — Новый импульс территории придаст запуск фудмаркета в стенах реновированного трамвайного депо в Миуссах — здесь реализуется концепция, схожая с той, что воплощена на Даниловском и Усачевском рынках. Напомню, что Миусское депо строилось еще для конки, в конце XIX века, это примечательный пример русской промышленной архитектуры, в его проектировании принимал участие архитектор Владимир Шухов. Еще один важный локальный смысловой центр — комплекс РГГУ: вокруг университета будут открываться демократичные кафе, книжные лавки. Логичным стало бы появление поблизости комплекса рентных апартаментов, ориентированных на студентов и преподавателей образовательного учреждения».
По другую сторону Новослободской и Долгоруковской улиц также есть возможности для развития, убежден Никешкин: например, вокруг метро «Менделеевская» — «Новослободская» жизнь кипит, но если пройти по Селезневской улице в сторону Самотечной улицы и Самотечных переулков, концентрация сервисов и качественных точек общепита заметно снижается. В то же время здесь есть явный платежеспособный запрос на качественный общепит и продуктовый ретейл — в этой части Тверского района, а также в соседнем Мещанском (ЖК «Баркли Парк») построены ЖК классов премиум и бизнес, жителям которых не хватает релевантной инфраструктуры.
Тверской район занимает и второе место в Москве по количеству квартир, предлагаемых в аренду, и по-прежнему бьет рекорды по ее стоимости, особенно в части рядом с Кремлем и Красной площадью. Нередко квартиры здесь арендуют сотрудники офисов из ближайших бизнес-центров и далее — по Ленинградскому шоссе, делится директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. В районе традиционно всегда востребованы небольшие квартиры для несемейных людей или для пар. Есть спрос и на многокомнатные квартиры, при этом, как правило, арендаторы хотят снять объекты, расположенные в глубине района, как можно дальше от шумных трасс. Для многих плюсом остается и прямая дорога до аэропорта Шереметьево. Средняя предлагаемая ставка в районе Тверская — Кремль составляет, по данным Savills, на начало декабря 320 тыс. руб., что на 6% ниже по сравнению с прошлым годом.
Фото: ТАСС
Подробнее на РБК: http://elite.realty.rbc.ru/articles/pod-bokom-u-kremlya-/